Ehemalige Hofstelle mit großem Potenzial

Willkommen auf einem der authentischsten Anwesen im Herzen der Schwäbischen Alb. Diese ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle in Ballendorf vereint auf 1.624 m² Grundstücksfläche ein Wohnhaus mit 115 m² Wohnfläche sowie vier weitere Nebengebäude - Kuhstall, Stadl, Anbau und Garage - zu einem Ensemble voller Charakter und außergewöhnlichem Entwicklungspotenzial.
Das Wohngebäude stammt aus der Zeit um 1900 und wurde 1972 durch eine Aufstockung sowie um ca. 1990 durch einen umfassenden Umbau modernisiert. Die Räume sind großzügig und hell, auf zwei Etagen mit klassischer Raumaufteilung organisiert und mit Zentralheizung versorgt.
Was dieses Anwesen wirklich besonders macht: die außergewöhnliche Flächensubstanz der Nebengebäude. Kuhstall, Stadl, Anbau und Garage bieten zusammen mit dem Wohnhaus eine Bruttogeschossfläche von 704 m² - ein Angebot, das zu diesem Preis auf dem freien Markt nicht reproduzierbar ist.
Die umliegende Natur spricht für sich: blühende Gärten, alte Obstbäume, Weitsicht über die Alblandschaft - und als charmante Nachbarn grasen gelegentlich Schafe auf den angrenzenden Wiesen. Der historische Dorfbrunnen direkt vor der Haustür unterstreicht den unverwechselbaren Charakter Ballendorfs.
"Wer Raum sucht, Ruhe schätzt und den Mut hat zu gestalten - für den gibt es in der Region kaum eine vergleichbare Chance."

Die fünf Gebäude der Liegenschaft
äude 1 - Wohnhaus: Zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, EG ca. 1900, OG + DG 1972 aufgestockt, Umbau ca. 1990, Wohnfläche 115 m²
äude 2 - Ehemaliger Kuhstall: Unmittelbar ans Wohnhaus angebaut, eingeschossig, großformatige Zugänge, vielseitig nutzbar
äude 3 - Stadl (Scheune): Größter Baukörper, großvolumig mit steilem Satteldach, enormes Raumpotenzial
äude 4 - Anbau an den Stadl: Ca. 1950 errichtet, funktionale Erweiterung mit einfacher Bauweise
äude 5 - Nutzfahrzeuggarage: In die Hofstruktur integriert, große Toröffnungen, zweckmäßige Bauweise

Technische Ausstattung
zung: Viessmann Gas-Zentralheizung, Baujahr ca. 1999, Wärmeübergabe über Heizkörper
mwasser: Über Heizungsanlage
ster: Kunststoff mit Rollläden, ca. 2000-2005, U-Wert ca. 1,2 W/(m²K)
ßentüren: Alu-/Kunststoff, erneuert 2005
entrüen: Holz, gestrichen/lackiert
hform: Satteldach, Tondachziegel
ler: Teilunterkellert ab ca. 1900
ßenwände: 30 cm Ziegelsteine, verputzt, gestrichen
sade: Anstrich 2003/2004
ktroinstallation: Anlage der 1970er Jahre, mittelfristiger Anpassungsbedarf

Bereits erfolgte Modernisierungen
itäranlagen Erdgeschoss: Modernisiert 2020
den: Teilweise erneuert 2020 (Parkett, Laminat, Fliesen)
sadenanstrich: 2003/2004
stüren: 2005 erneuert

Renovierungs- und Modernisierungsbedarf
Das Anwesen befindet sich in einem altersgerechten Zustand mit differenziertem Modernisierungsstand. Für Käufer mit Gestaltungswillen bietet dies erhebliche Spielräume und Wertschöpfungspotenzial.
ezimmer Obergeschoss: Original Zeitstand 1972, vollständige Modernisierung erforderlich
che Erdgeschoss: Bestandsküche vorhanden, Erneuerung empfohlen
ktrische Anlage: Anlage der 1970er Jahre, Erneuerungs- bzw. Anpassungsbedarf mittelfristig
hgeschoss: Nicht ausgebaut, keine eigenständige Wärmedämmung erkennbar
engebäude (Kuhstall, Stadl, Anbau): Überalterte Bausubstanz mit Instandhaltungsdefiziten - je nach Nutzung umfangreiche Sanierung erforderlich
rgetische Hülle: Fassaden- und Dachdämmung nicht vorhanden - energetische Sanierung empfohlen
rgieklasse: Voraussichtlich E (Bedarfsausweis in Erstellung) - typisch für Gebäude dieser Baujahrsklasse

Förderpotenzial
A und KfW fördern energetische Sanierungen mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen
on eine Verbesserung auf Klasse C oder D steigert den Immobilienwert signifikant
telfristiger Wechsel auf Wärmepumpe oder Pellets möglich und förderfähig

Ballendorf ist eine ruhige Gemeinde im Einzugsbereich des Oberzentrums Ulm, eingebettet in die reizvolle Landschaft der Schwäbischen Alb. Dörflicher Charakter, intakte Nachbarschaft und das typisch schwäbische Ortsbild machen diesen Standort zu einem authentischen Rückzugsort mit Zukunft.
Makrolage - Region & Verkehrsanbindung
ca. 25 km - über B 28 und A 8, gut mit dem PKW erreichbar
desstraßen B 10, B 19, B 28 - regionales Straßennetz gut ausgebaut
nhof in umliegenden Städten mit Anschluss an Regional- und Fernverkehr
NV: Bushaltestellen im Ort, eingeschränkte Taktung - typisch ländlicher Raum
he zur Schwäbischen Alb: Naturpark, Biosphärenreservat, Wanderwege direkt vor der Tür

Mikrolage - Ballendorf & direkte Umgebung
rfliche Ortslage entlang einer Durchgangsstraße, aufgelockerte Bebauung
dwirtschaftlich geprägtes, ruhiges Wohnumfeld
ndversorgung in umliegenden Gemeinden erreichbar
erholung, Radwege und Wanderwege in unmittelbarer Umgebung
iges, gewachsenes nachbarschaftliches Umfeld

Standortbewertung
Die Lage ist als durchschnittliche Wohnlage im ländlichen Raum einzuordnen - typisch und marktüblich für Gemeinden dieser Art im Einzugsbereich Ulm. Für Liebhaber des ländlichen Lebens, die Platz, Natur und Eigenständigkeit schätzen, ist dies ein ausgezeichneter Standort.
"Ballendorf ist kein Kompromiss - es ist eine Entscheidung für ein anderes Leben. Mehr Raum, mehr Natur, mehr Freiheit."

Es liegt ein Energieausweis zur Besichtigung vor.
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.

Makler-Kommentar
Diese Hofstelle richtet sich an Menschen mit Mut zur Gestaltung. Wer ein schlüsselfertig modernisiertes Haus sucht, ist hier falsch. Wer aber Raum sucht - im wörtlichen wie im übertragenen Sinne - der findet hier eine Chance, die der Markt so nicht mehr produziert.
704 m² Bruttogeschossfläche auf privatem Grundstück, 1.624 m² Grund, fünf Gebäude, ländliche Idylle mit PKW-Anbindung nach Ulm - zu 250.000 Euro. Das ist kein Schnäppchen, das ist eine Entscheidung für ein anderes Leben.
Der Modernisierungsbedarf ist real und transparent kommuniziert. Gleichzeitig ist er die Grundlage für erhebliche Wertschöpfung: Wer investiert, bekommt ein Anwesen, das er in dieser Form nie neu bauen könnte. KfW- und BAFA-Fördermittel machen die energetische Sanierung finanziell attraktiv.
Ob Großfamilie, Kreativschaffende, Selbstversorger oder jemand, der einfach Platz und Ruhe möchte - diese Hofstelle hat für viele Lebensentwürfe das Potenzial, zur echten Heimat zu werden.
"Wer Raum sucht, Ruhe schätzt und den Mut hat zu gestalten - für den gibt es in der Region kaum eine vergleichbare Chance."

Mögliche Nutzungskonzepte
ßzügiges Einfamilienanwesen - Wohnhaus modernisieren, Nebengebäude als Hobby- und Freizeitfläche
rgenerationen-Wohnen - Kuhstall oder Stadl zu Wohnraum oder Einliegerwohnung ausbauen
lier, Galerie oder Workshop - der Stadl bietet mit seinem Volumen außergewöhnliche Raumqualitäten
insthaltung / Selbstversorgung - Gartenanteil und Nebengebäude für nachhaltige Landwirtschaft
aub auf dem Bauernhof / Ferienwohnungen - touristisches Potenzial auf der Schwäbischen Alb
dwerk / Gewerbenutzung - Garage und Nebengebäude als Werkstatt oder Lager (Nutzungsänderung prüfen)

Jetzt Termin vereinbaren
Kommen Sie und sehen Sie selbst, was möglich ist. Ein persönlicher Besichtigungstermin gibt Ihnen den besten Überblick über die Dimensionen und das Potenzial der Liegenschaft. Wir begleiten Sie transparent durch den gesamten Kaufprozess.
Tel. 015253756447 | E-Mail a.renno@hawiela.de | www.hawiela.de
HAWIELA Immobilien GmbH · Donaustr. 1 · 89275 Elchingen

Alle Angaben ohne Gewähr · Irrtümer vorbehalten